Le taux révisable ou le rachat de credit immobilier spéculatif

Rachat de credit immobilier : Que penser du taux variable ?

Le rachat de credit immobilier, quelque soit la garantie financière exigée : hypothèque conventionnelle ou cautionnement mutuel, bénéficie grâce à elle des taux d’intérêt les plus bas pratiqués en matière de restructuration financière des particuliers.

Il existe deux grandes catégories de taux d’intérêts

  •  le taux fixe
  •  le taux variable ou révisable

Rachat de crédit à taux variable : les principes

Le rachat de prêt immobilier est une opération de crédit classique. En d’autres termes, le prêteur vous rachète vos crédits grâce au prêt qu’il vous consent et que vous devez rembourser pendant une durée préalablement déterminée allant de 7 à 20 ans (voire plus selon le cas). Ce prêt « s’achète » via les intérêts générés par l’emprunt selon sa durée. Plus elle est longue, plus le coût total du crédit est élevé. Ce coût sera donc déterminé par le taux d’intérêt. Pour un rachat de credit immobilier, vous avez le choix entre taux fixe et taux variable.
Comme son nom l’indique, un taux variable (on parle également de taux révisable ou encore de taux ajustable) varie en fonction d’un indice de référence fixé au contrat qui dépend lui-même des fluctuations du marché. À la signature du contrat, le refinancement est donc conclu sur une base (l’indice choisi plus la marge de la banque qui est fixée au départ une fois pour toutes) qui va monter et descendre au gré des marchés financiers.
La révision est périodique, généralement à la date anniversaire de souscription du contrat. Le changement de taux qui en résultera entraînera une modification, à la hausse ou à la baisse, de la mensualité pour conserver la durée initiale d’amortissement. La nouvelle mensualité sera calculée sur le capital restant dû et la durée restant à courir. Selon les modalités contractuelles, c’est la durée qui peut être modifiée ou bien encore les deux
L’indice le plus utilisé dans la zône euro est l’EURIBOR selon deux variantes : 3 mois et 12 mois. Il s’agit du taux de l’argent à court terme auquel les banques de la dite zone se refinancent.

Les avantages et les dangers du taux variable

Souvent plus bas qu’un taux fixe à un moment donné, un taux variable « pur » peut monter et entraîner une augmentation sensible de la mensualité et/ou de la durée initiales, donc du coût total du crédit. Les conséquences peuvent être d’autant plus dommageables que la période de hausse perdure.
Le taux variable « sec » ne permet donc pas de faire de projections fiables sur l’avenir et peut donc entraîner un déséquilibre budgétaire des emprunteurs dont la capacité normative d’endettement était déjà atteinte lors du rachat de credit.
Or, l’un des avantages affichés du taux variable est de permettre d’emprunter plus pour la même mensualité. Il faut être très vigilent et bien tenir compte des schémas prévisionnels d’évolution des revenus et des charges pendant toute la durée du prêt. Si une marge de sécurité suffisante pour compenser une éventuelle hausse des mensualités ne peut être dégagée de la trésorerie prévisionnelle de l’emprunteur, il doit préférer un taux fixe ou s’abstenir.

Il existe d’autres avantages

  •  il n’y a généralement pas de pénalité de remboursement anticipé
  •  l’emprunteur bénéficie des baisses de taux sur toute la durée du contrat
  •  le passage à taux fixe peut être prévu au contrat.

Quoi qu’il en soit, faire un rachat de credit immobilier à taux variable reste un choix spéculatif qui doit être réservé à certains profils. Même un prix Nobel d’économie ne peut prévoir avec exactitude les fluctuations des marchés financiers ! Il est toujours moins risqué sur des durées courtes (7 ans) que sur des durées longues.

Le rachat de credit à taux maitrisé

Il existe une formule qui « emprunte » des avantages aux deux autres : c’est le « taux capé ».
Cette formule permet de réduire les conséquences des variations de taux.
Le « cap » est un mécanisme de plafonnement à la hausse et/ou à la baisse. Ainsi un taux de 5% capé 1 ne pourra jamais, quelques soient les variations haussières de l’indice de référence, dépasser 6% et si elles baissières, il ne descendra pas en dessous de 4%.
Attention, cette formule ne doit pas être confondue avec d’autres mécanismes de limitation de l’augmentation des mensualités, communément appelées « taux révisable sécurisé ». Il s’agit généralement de « contenir » l’impact de la variation de l’indice de référence en en limitant les effets à l’inflation (indice du coût de la vie), par exemple. En revanche, c’est la durée qui s’allongera et la somme des intérêts avec. Certains contrats prévoient quand même une limite à cet allongement (de l’ordre de 5 ans).

Les fluctuations des marchés financiers

Compte tenu des fluctuations des marchés financiers dont l’analyse est aussi complexe que les projections sont incertaines, faire un rachat de credit à taux variable non capé, quelque soit la conjoncture économique du moment, reste un choix spéculatif qui doit être réservé à certains profils. Même un prix Nobel d’économie ne peut prévoir avec exactitude les fluctuations des marchés financiers ! Il est toujours moins risqué sur des durées courtes (7 ans) que sur des durées longues.
N’hésitez pas à interroger un intermédiaire en opération de banque en services de paiement (IOBSP) spécialisé en rachat de crédits. Il y a peu de chances que vous trouviez un prix Nobel d’économie parmi les membres de cette profession réglementée et même parmi les adhérents de l’Association Française des Intermédiaires Bancaires en Consolidation de Crédits (AFIB-CDC), mais votre interlocuteur sera compétent et en mesure de vous donner toutes les informations de nature à vous aider dans votre choix. Et cela à titre gratuit, ça mérite d’être souligné !

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